전세권 설정 임대인, 임차인의 입장 차이 ; 못 해줄 것도 없고 고집할 것도 아니다.

전세권 설정하는 이유

내 피 같은 전세보증금을 지키기 위해서

전세계약은 주택 가격의 일부를 보증금으로 맡기고 집을 빌려서 살고 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 계약입니다.

 

요즘 빌라왕이니, 전세사기이니 전세보증금 관련한 안좋은 소식이 많기 때문에 전세권 설정에도 관심이 높아지는 것 같습니다. 뉴스에서 처럼 계약 기간이 끝나고 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기기도 합니다.

 

보증금을 지키기 위한 방법 중 하나가 전세권 설정입니다.

 

전세권 설정은 쉽게 말하면 해당 부동산 등기부등본에 나 이 집에서 전세 살고 있어요. 라는 내용을 명시하는 것입니다. 명시된 사항으로 추후 보증금을 못 받는 경우에 권리를 행사하여 보증금을 받기 위함입니다.

 

전세권 설정 vs 확정일자 임대차 계약 주요 사항 비교

일반적으로는 점유, 전입신고를 통해 확정일자를 받아 주택임대차보호법 상 대항력 요건을 갖추어 전세 계약을 진행합니다. 전세권 설정은 최근 전세사기에 대한 불안감이 오르면서 전입신고가 불가능 하거나, 보증보험 가입이 불가한 법인 등이 사용하는 계약 방법입니다. 아래는 두 계약 방법에 대한 주요 사항을 비교한 내용입니다.

전세권 설정이 아주 조금 강해 보이긴 합니다

구분	전세권 설정	확정일자
임대인 동의	필요	불필요
전입신고	불필요	필요
효력 시점	설정 당일 효력 발생	확정일자 신고 후 다음날 0시 부터
보증금반환	소송 없이 강제 집행	임대차보증금 반환 소송 승소 이후
변제권	최우선 변제	우선 변제

 

전세권 설정 입장 차이 임대인 vs임차인

저도 현재 임차인의 입장이고 재계약 때문에 전세권 설정을 알아보고 있습니다. 향후에 임대인의 입장으로 전세를 놓을 예정이라서 양 쪽의 입장을 생각해 보았습니다.

입장 차이가 없다면 흔쾌히 전세권 설정이 가능하겠지만 전세권 설정은 임차인에게 약간은 유리하다고 볼 수 있습니다.

임대인

임대인이 유의할 사항들을 계약 시 특약사항에 기재한다면 전세권 설정을 못해줄 것도 없어 보입니다.

• 전세권은 다른 계약 방법과 달리 전세권을 보장받는 기간 동안 임차인이 전세를 다시 전세를 줄 수 있는 전대차 계약이 가능합니다.
• 등기부등본에 전세권에 대한 내용이 들어가야 하기 때문에 주민등록초본, 인감, 등기권리증 등 필요 서류가 많고 절차가 비교적 까다롭습니다.
• 임차인이 전세권 설정을 해지하여야 합니다. 예를 들면 임차인이 이사는 나갔으나 전세권 설정을 해지하지 않고 연락이 두절되어 곤란한 경우가 발생하기도 한다고 합니다.
• 전세권을 담보로 임차인이 대출을 받을 수 있습니다.

특약사항 예시

1. 전세권 설정으로 인한 등기비용은 전부 임차인이 부담하며, 전세금을 반환과 동시에 반드시 해지한다.
2. 임차인은 전대차 계약을 절대 하지 않는다.
3. 전세권 설정 권리로 인한 담보 대출 또는 근저당 설정을 절대 하지 않는다.

임차인

• 전입신고가 불가능한 경우
• 법인 임차인의 경우 (법인은 보증보험이 불가함)

임대인 대비해서 부동산 계약에 대해 잘 모르기 때문도 있는 것 같습니다. 저도 잘 몰라서 알아보다 보니 점유, 전입신고, 확정일자만으로도 주택임대차보호법에 따라 강력하게 보호받을 수 있는 것을 확인했습니다.

 

전세권 설정 등기비용

구분	전세권 등록 비용	전세보증금 4억원 기준
등록세	전세보증금의 0.2%	4억원 × 0.2% = 800,000원
교육세	등록세의 20%	800,000원 × 20% = 160,000원
수수료	15,000원	15,000원
합계	셀프 기준, 법무사 비용 별도	975,000원

 

결론 - 전세 시장 상황에 따라 다르겠지만

전세권 설정. 못 해줄 것도 없고, 그렇게 고집할 필요도 없다.

전세권 등기 설정에 대해 알아보니 임대인 입장에서도 무조건 해주지 말자라고 생각할 일도 아니고, 임차인 입장에서 전세권 설정만이 보증금을 지키는 방법이 아니기 때문에 전세권 설정 말고는 방법이 없는 것이 아니라면 전세권 설정만 고집할 것이 아닌 것 같습니다.

물론 요즘 같은 부동산 불황기에는 전세를 뺄 수 있다는 것만으로도 임대인은 감사할 수도 있어서 임차인의 목소리가 커질 수 도 있습니다. 하지만 시장 상황이 변해서 전세 물량이 적어지고 전세시장이 호황이 된다면 다른 임차인 구하면 그만이니까 어림없는 소리 하지 마세요~ 할 수도 있을 겁니다.

그렇지만 시장 상황을 떠나서 서로 합의점을 찾는 것이 바람직하다고 생각됩니다.